You are currently viewing 7 Hak Atas Tanah Menurut Undang Undang Dasar Pokok Agraria

7 Hak Atas Tanah Menurut Undang Undang Dasar Pokok Agraria

7 Hak Atas Tanah Menurut Undang Undang Dasar Pokok Agraria

Pada artikel berikut ini akan dibahas 7 Hak Atas Tanah Menurut Undang Undang Dasar Pokok Agraria.  Pada suatu bidang tanah, terdapat hak atas tanah baik yang dimiliki secara perorangan/pribadi maupun badan hukum/perusahaan.

[Baca Artikel: Pengertian Pendaftaran Tanah]

Hak atas tanah dimaksud diatur dalam Pasal 16 UUPA.  Hak-hak atas tanah tersebut menurut ketentuan Pasal 16 ayat (1) UUPA terdiri dari hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan dan hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak yang telah disebutkan diatas, yang ditetapkan melalui undang-undang.

[Baca Artikel : Dasar Hukum Pendaftaran Tanah]

Hak Atas Tanah

1. Hak Milik

Hak milik yaitu hak yang didapat turun temurun, merupakan hak terkuat dan terpenuh yang dimiliki seseorang atas tanah.  Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Hanya Warga Negara Indonesia yang boleh mendapatkan hak milik atas tanah.  Orang Asing/WNA dan WNI yang melepaskan kewarganegaraan Indonesia tidak berhak memiliki hak milik atas tanah.  Apabila sebelumnya WNA memiliki tanah (harta bersama) karena menikah dengan WNI misalnya, dan memiliki warisan tanah dari harta bersama tersebut, maka dalam jangka satu tahun wajib melepaskan hak milik atas tanahnya tersebut.

Begitupun WNI yang melepaskan kewarganegaraannya, tanah yang sebelumnya wajib dilepaskan dan hak miliknya tersebut akan terhapus demi hukum. WNI yang memiliki dua kewarganegaraan pun tidak dapat memiliki tanah dengan status hak milik.

Seseorang atau badan hukum yang memiliki hak milik atas tanah wajib memiliki bukti hukum atas hak milik tersebut, yaitu Sertifikat Hak Milik.

2. Hak Guna Usaha (HGU)

Hak Guna Usaha merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu.  Ini diatur dalam pasal 29 UUPA.

Beberapa bentuk usaha yang dapat dilakukan di atas tanah dengan status hak guna usaha yaitu usaha dibidang pertanian perikanan atau peternakan.

Sertifikat hak guna usaha dapat dimiliki oleh WNI atau badan hukum yang didirikan sesuai dengan kententuan dasar hukum Indonesia dan domisilinya ada di Indonesia.

Hak guna usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar.  Jangka waktu maksimal yang dapat diberikan hak guna usaha yaitu paling lama 25 tahun. Dan jangka waktu hak guna usaha dapat diperpanjang atas permintaan pemegang hak.

Setelah melakukan perpanjangan sebanyak 1 kali maka hak guna usaha tersebut terhapus demi hukum dan tanah tersebut harus dikembalikan kepada negara.

Peraturan Menteri kepala BPN Nomor 3 Tahun 1992 menyatakan bahwa hak guna usaha dapat diberikan untuk jangka waktu 35 tahun dan dapat diperpanjang secara kumulatif. Tetapi hak tersebut tidak diperoleh secara otomatis.

Beberapa faktor yang dapat menyebabkan dihapusnya hak guna usaha yaitu:

  • Jangka waktunya berakhir
  • Diberhentikan sebelum jangka waktu karena ditemukannya syarat-syarat tidak terpenuhi
  • Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir
  • Dicabut untuk kepentingan umum
  • Ditelantarkan
  • Tanahnya musnah
  • Dan ketentuan lain yang diatur pada pasal 30 ayat 2 UUPA

Hak guna usaha juga dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain bukti atas kepemilikan hak ini yaitu berupa Sertifikat HGU.

3. Hak Guna Bangunan (HGU)

Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu paling lama 30 tahun

Jangka waktu tersebut dapat diperpanjang sampai 20 tahun atas permintaan pemegang hak dengan melihat keperluan serta kondisi bangunan-bangunannya.

Bukti atas kepemilikan hak tersebut yaitu sertifikat HGB.

HGB dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain melalui perjanjian atau dengan syarat yang jelas dan benar menurut hukum.

Setiap WNI atau badan hukum yang didirikan menurut hukum di Indonesia dan memiliki domisili di Indonesia dapat memiliki HGB.

Segala hal berkaitan dengan HGB mulai dari syarat pemberian, peralihan, dan dihapusnya hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 UUPA.

HGB dapat dihapus dikarenakan beberapa faktor yaitu :

  • Jangka waktunya berakhir
  • Terdapat syarat yang tidak dipenuhi sebelum jangka waktu berakhir
  • Dilepaskan oleh pemegang hak sebelum jangka waktu berakhir
  • Dicabut untuk kepentingan umum
  • Ditelantarkan
  • Tanahnya musnah atau
  • Ketentuan lain yang diatur pada pasal 36 ayat 2 UUPA

4. Hak Pakai

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain.  Pemilik tanah memberikan wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan.  Dimana keputusan ini diberikan oleh pejabat yang berwenang.  Dimana perjanjiannya bukan merupakan perjanjian sewa menyewa, perjanjian pengolahan tanah, atau lainnya sepanjang tidak bertentangan dengan ketentuan di UUPA.

Hak pakai diberikan selama jangka waktu tertentu, atau selama tanah tersebut digunakan untuk keperluan tertentu.  Hak pakai dapat diberikan secara cuma-cuma, dengan pembayaran atau dengan pemberian jasa.

Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur pemerasan.

WNI, WNA yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum Indonesia dan badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia dapat memiliki Hak Pakai atas tanah.  Bukti terhadap hak ini yaitu kepemilikan Sertifikat Hak Pakai.

Peralihan hak pakai tanah milik negara hanya dapat dilakukan dengan izin pejabat yang berwenang.  Sedangkan peralihan hak pakai tanah milik perorangan dapat dimungkinkan melalui perjanjian yang telah disepakati bersama.

5. Hak Sewa untuk Bangunan

Orang atau badan hukum memiliki hak sewa atas tanah apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sewa.  Pembayaran uang sewa dapat dilakukan sekaligus atau pada tiap-tiap waktu tertentu, sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan sesuai kesepakatan bersama.

Kesepakatan ini dituangkan didalam perjanjian sewa tanah.  Setiap WNI atau badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berdomisili di Indonesia, juga WNI atau badan hukum asing yang memiliki kantor perwakilan di Indonesia dapat menjadi pemegang hak sewa.

6. Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil Hutan

Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat diperoleh oleh Warga Negara Indonesia (WNI).  Warga negara asing tidak dapat memiliki hak tersebut.  Dengan mempergunakan hak memungut hasil hutan secara sah tidak berarti diperolehnya hak milik atas tanah tersebut.

7. Hak-hak Tanah untuk Keperluan Suci dan Sosial

Hak milik tanah badan-badang keagamaan dan sosial diakui dan dilindungi sepanjang dipergunakan dalam konteks hak tersebut.  Badan badan tersebut dijamin untuk memperoleh tanah yang cukup untuk bangunan dan usahanya dalam bidang keagamaan dan sosial.  Negara dapat pula memberikan tanah yang dikuasainya kepada badan-badan tersebut dengnan status hak pakai untuk digunakan keperluan ibadah/keagamaan. dan keperluan suci lainnya.

Semoga sharing mengenai hak atas tanah ini dapat bermanfaat bagi Anda.  Jika Anda membutuhkan jasa pengacara di bidang hukum pertanahan dan hak tanggungan, silahkan berkonsultasi kepada kami JAPLINE di 085692293310 atau klik 

Leave a Reply