Jual Beli Rumah HGB Belum Balik Nama? Pahami Risikonya dan Solusinya!
Jual Beli Rumah HGB Belum Balik Nama? Pahami Risikonya dan Solusinya!
Membeli rumah merupakan investasi besar, dan penting untuk memastikan prosesnya aman dan legal. Salah satu situasi yang sering dihadapi adalah membeli rumah HGB (Hak Guna Bangunan) yang belum balik nama.
Apa itu HGB?
HGB adalah hak atas tanah yang diberikan kepada seseorang untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Jangka waktu HGB paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun. (Pasal 35 s.d. Pasal 40 UU PA)
Apa risikonya beli rumah HGB belum balik nama?
- Sengketa kepemilikan: Pemilik lama dapat mengklaim kembali rumah, dan Anda berpotensi kehilangan uang dan aset. Hal ini sesuai dengan Pasal 35 ayat (1) UU Pokok Agraria yang menyatakan bahwa HGB hanya memberikan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan, bukan hak atas tanah itu sendiri.
- Kesulitan balik nama: Proses balik nama rumit dan memakan waktu, serta biaya tambahan. Sesuai dengan Pasal 38 ayat (1) PP 24/1997, peralihan hak atas tanah dan bangunan HGB harus dibuktikan dengan akta jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan didaftarkan di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
- Kesulitan kredit: Bank tidak mau memberi kredit untuk rumah belum balik nama. Hal ini dikarenakan bank memerlukan bukti kepemilikan yang sah atas tanah sebagai jaminan kredit, dan sertifikat HGB atas nama Anda adalah bukti kepemilikan sah (Pasal 24 ayat (1) UU Perbankan).
Membeli rumah HGB (Hak Guna Bangunan) yang belum balik nama memang menggiurkan karena harganya biasanya lebih murah. Tapi, hati-hati! Ada konsekuensi yang harus ditanggung penjual dan pembeli.
Konsekuensi bagi Penjual:
- Tunda penerimaan uang: Penjual harus menunggu pembeli melunasi setelah balik nama.
- Risiko batal transaksi: Pembeli bisa membatalkan transaksi dan menuntut jika balik nama lama.
Konsekuensi bagi Pembeli:
- Tanah bukan milik sah: Pembeli tidak punya bukti kepemilikan yang sah.
- Sulit jual kembali: Pembeli akan menemui kesulitan saat ingin menjual kembali rumah.
Membeli rumah HGB (Hak Guna Bangunan) yang belum balik nama memang menggiurkan karena harganya biasanya lebih murah. Tapi, hati-hati! Ada beberapa hal yang harus Anda perhatikan agar terhindar dari masalah hukum.
Langkah-langkah yang Bisa Dilakukan:
1. Komunikasi Terbuka dengan Pembeli:
- Jelaskan secara rinci situasi dan status kepemilikan tanah HGB dengan AJB kepada pembeli.
- Berikan pengertian bahwa balik nama bisa memakan waktu lama karena melalui dua peralihan.
- Buat perjanjian pendahuluan jual beli (PPJB) dengan melibatkan notaris untuk memastikan hak dan kewajiban kedua belah pihak.
2. Desak Penjual Sebelumnya untuk Balik Nama:
- Ingatkan penjual untuk segera menyelesaikan balik nama karena Anda berhak atas tanah dan bangunan tersebut setelah lunas membayar.
- Jika penjual tidak menyelesaikan kewajibannya, Anda berhak menuntutnya atas wanprestasi.
3. Pelunasan dan Pembuatan AJB:
- Setelah proses balik nama dari penjual sebelumnya selesai, Anda bisa melakukan pelunasan pembayaran.
- Buat PPJB lunas dan AJB di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
4. Proses Balik Nama:
- Setelah AJB terbit, Anda bisa memproses balik nama HGB di Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui PPAT.
- Siapkan berkas-berkas yang diperlukan seperti surat permohonan balik nama, AJB, sertifikat HGB asli, KTP penjual dan pembeli, bukti PPh, dan bukti BPHTB.
- Proses balik nama akan memakan waktu beberapa minggu, dan Anda bisa mengambil sertifikat baru atas nama Anda di BPN setelah selesai.
Tips Tambahan:
- Konsultasikan dengan ahli hukum dan properti untuk memastikan proses jual beli aman dan legal.
- Pastikan Anda mendapatkan bukti-bukti pembayaran dan dokumen penting lainnya.
- Jangan ragu untuk menanyakan apa pun yang tidak Anda mengerti kepada penjual, notaris, atau BPN.
Demikian penjelasan kali ini semoga bermanfaat untuk Anda. Jika anda membutuhkan jasa konsultasi pengacara terkait asset atau problem hukum lainnya, silahkan hubungi kami melalui chat WA di 085692293310 atau klik icon tombol whatsapp di layar Anda.
